En bref : pour investir dans un plex à Montréal, il faut d'abord valider ta capacité de financement, puis analyser la rentabilité réelle de chaque immeuble avec des chiffres clairs (TGA, MRB, liquidités). Si tu habites un des logements, la mise de fonds peut être de 5 % à 10 % selon le nombre de logements. Le bon quartier, des baux bien vérifiés et une inspection rigoureuse font ensuite toute la différence.
Le marché des plex à Montréal en 2026
Au 3e trimestre 2026, le prix médian d'un plex de 2 à 5 logements sur l'île de Montréal était de 902 500 $, en hausse de 3 % sur un an.
Plex de 2 à 5 logements, île de Montréal, 3e trimestre 2026 :
Prix médian : 902 500 $ (+3 % sur un an)
Nombre de ventes : 614 (-13 %)
Délai de vente moyen : 52 jours (-1 jour)
Inscriptions en vigueur : 1 631 (+16 %)
Source : Centris, statistiques immobilières Montréal (Île).
Les prix tiennent bon, mais l'offre augmente : plus d'inscriptions et moins de ventes. Pour un acheteur, c'est un marché où l'on peut prendre le temps de bien analyser et de négocier.
Étape 1 : choisir le bon type de plex
Le type de plex détermine ta mise de fonds, tes revenus et ta charge de gestion.
• Duplex : la porte d'entrée la plus accessible. Tu habites un logement et le loyer de l'autre aide à payer l'hypothèque.
• Triplex : le meilleur équilibre pour plusieurs premiers investisseurs. Deux loyers couvrent une plus grande part des frais.
• Quadruplex : plus de revenus, mais une mise de fonds plus élevée et un peu plus de gestion.
• Cinq logements et plus : on entre dans le financement commercial, avec des règles et des analyses différentes.
La vraie question n'est pas « lequel est le meilleur », mais lequel correspond à ta capacité financière et à ton projet de vie. À lire : Duplex ou triplex : lequel choisir comme premier plex ?
Étape 2 : valider ton financement et ta mise de fonds
Si tu habites un des logements, l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL permet d’acheter un plex de moins de 1,5 M$ avec une mise de fonds réduite :
Duplex : 5 % sur les premiers 500 000 $, puis 10 % sur le reste. Exemple à 902 500 $ : 65 250 $.
Triplex ou quadruplex : 10 % du prix. Exemple à 902 500 $ : 90 250 $.
Source : SCHL, assurance prêt hypothécaire SCHL Achat.
Une prime d'assurance s'ajoute au prêt. Si tu n'habites pas l'immeuble, il faut généralement prévoir une mise de fonds d'au moins 20 %.
Mon conseil : rencontre un courtier hypothécaire avant les visites. Tu sauras exactement quel prix viser, et tes offres seront plus solides. À lire : Quelle mise de fonds pour acheter un premier plex au Québec ?
Étape 3 : analyser la rentabilité avec des chiffres clairs
Un plex s'achète avec des chiffres, pas avec un coup de cœur. Quatre indicateurs suffisent pour comparer les immeubles :
• MRB (multiplicateur du revenu brut) : prix ÷ revenus bruts annuels. Plus il est bas, plus l'immeuble rapporte par rapport à son prix.
• TGA (taux global d'actualisation) : revenu net d'exploitation ÷ prix. Il tient compte des dépenses.
• Liquidités (cashflow) : ce qui reste chaque mois après les dépenses et l'hypothèque.
• RCD (ratio de couverture de la dette) : revenu net ÷ paiements hypothécaires. La banque le regarde avant de financer.
Utilise toujours les loyers réels des baux, pas les loyers espérés, et prévois une réserve pour l'entretien et les vacances locatives. À lire : Comment savoir si un plex est rentable ? et TGA et MRB : comment calculer la valeur d'un immeuble à revenus ?
Étape 4 : choisir le bon quartier
Le quartier influence le prix, la demande locative et le potentiel à long terme. À Montréal, les secteurs riches en plex et bien desservis par le métro restent les plus recherchés :
• Villeray, Rosemont et La Petite-Patrie : forte demande locative, près des marchés, des parcs et du métro. Prix plus élevés, mais immeubles qui se louent vite.
• Saint-Michel, Ahuntsic et Hochelaga-Maisonneuve : des prix souvent plus accessibles et un bon potentiel de valorisation.
• Verdun et le Sud-Ouest : des quartiers en transformation près du centre-ville.
• Rive-Sud (Longueuil, Saint-Hubert) : une option intéressante pour une mise de fonds plus basse, à proximité de Montréal.
À lire : Plex à Villeray : prix, rentabilité et conseils.
Étape 5 : vérifier les baux et l'état de l'immeuble
Acheter un plex, c'est aussi acheter ses locataires et ses baux. Avant de lever tes conditions :
• Les baux : loyers, dates de renouvellement, clauses particulières. Les hausses de loyer sont encadrées par le Tribunal administratif du logement (TAL).
• L'inspection : toiture, fenêtres, plomberie, électricité, fondations et escaliers extérieurs.
• Les documents : comptes de taxes, factures d'énergie et d'assurance, travaux réalisés.
Étape 6 : prévoir les frais d'achat
En plus de la mise de fonds, garde de la marge pour l'inspection, le notaire et surtout les droits de mutation (la taxe de bienvenue).
À Montréal, pour un plex acheté 902 500 $, les droits de mutation s'élèvent à environ 13 400 $ selon les taux 2026. Source : Ville de Montréal, calcul des droits sur les mutations immobilières.
Questions fréquentes
Combien faut-il pour acheter un premier plex à Montréal ?
Si tu habites un des logements, la mise de fonds minimale est de 5 % à 10 % selon le nombre de logements. Pour un triplex à 902 500 $, prévois environ 90 000 $, plus les frais d'achat comme la taxe de bienvenue.
Est-ce encore rentable d'investir dans un plex à Montréal en 2026 ?
Oui, si tu achètes au bon prix et que tu analyses les revenus réels. Avec plus d'immeubles à vendre qu'il y a un an, les acheteurs ont plus de marge pour négocier.
Vaut-il mieux commencer par un duplex ou un triplex ?
Le duplex demande moins de mise de fonds. Le triplex génère plus de revenus pour payer l'hypothèque. Le bon choix dépend de ta capacité financière et de ton projet de vie.
Peut-on acheter un plex sans l'habiter ?
Oui, mais la mise de fonds est généralement d'au moins 20 %, et le prêteur analysera davantage la rentabilité de l'immeuble.
Pourquoi faire affaire avec un courtier spécialisé en plex ?
Un courtier spécialisé analyse les chiffres de chaque immeuble, vérifie les baux et compare avec les ventes récentes du secteur. Tu évites de payer trop cher et tu achètes avec confiance.
Parlons de ton premier plex
J'accompagne les investisseurs dans l'achat de plex à Montréal et sur la Rive-Sud, avec une analyse de rentabilité claire pour chaque immeuble.
Jean-Philippe D'Auteuil, courtier immobilier résidentiel, D'Auteuil Immobilier · Royal LePage Urbain 514-924-0060 · info@dauteuilimmobilier.ca
Planifie un appel stratégique pour valider ton projet.
Sources
• Centris, statistiques immobilières Montréal (Île), 3e trimestre 2026
• SCHL, assurance prêt hypothécaire SCHL Achat
• Ville de Montréal, droits sur les mutations immobilières
