Pourquoi Villeray attire autant les investisseurs en plex
Villeray est l'un des quartiers de Montréal où la demande pour les plex reste la plus forte, et pour de bonnes raisons. Ses rues bordées de duplex et de triplex, son accès direct au métro (lignes orange et bleue), la proximité du marché Jean-Talon et du parc Jarry en font un secteur où les logements se louent rapidement.
Pour un premier investisseur comme pour un propriétaire de longue date, comprendre ce marché est essentiel. Dans ce guide, je t'explique ce qui fait la valeur d'un plex à Villeray, comment l'analyser avec des chiffres clairs, et quoi savoir si tu penses à vendre.
Les plex de Villeray : ce qu'on y trouve
Le parc immobilier de Villeray est dominé par les duplex et les triplex construits pour la plupart dans la première moitié du 20e siècle. On y reconnaît le style montréalais classique : façades de brique, escaliers extérieurs, balcons superposés et cours arrière.
Duplex : souvent achetés par des propriétaires-occupants qui habitent un logement et louent l'autre.
Triplex et quadruplex : le cœur du marché investisseur, avec un bon équilibre entre revenus et mise de fonds.
Cinq logements et plus : plus rares, recherchés par les investisseurs qui font grandir leur parc.
Les secteurs près du métro Jarry, De Castelnau et Jean-Talon, du parc Jarry et du marché Jean-Talon sont généralement les plus convoités, autant par les locataires que par les acheteurs.
Le marché des plex à Villeray en 2026
Au 3e trimestre 2026, le prix médian d'un plex de 2 à 5 logements dans l'arrondissement Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension a atteint 880 000 $, en hausse de 7 % sur un an.
Prix médian : 880 000 $ (+7 % sur un an)
Nombre de ventes : 59 (-13 %)
Délai de vente moyen : 43 jours (-2 jours)
Inscriptions en vigueur : 160 (+19 %)
Source : Centris, statistiques immobilières Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension. Les données couvrent tout l'arrondissement, pas seulement Villeray.
Ce que ça veut dire : les prix continuent de monter, mais l'offre augmente aussi (+19 % d'inscriptions). Les acheteurs ont un peu plus de choix, et les vendeurs doivent arriver avec un prix bien justifié pour vendre rapidement. Sur les quatre derniers trimestres, le prix médian se situe à 856 250 $, pour 284 ventes.
Comment analyser un plex à Villeray
Un plex s'achète d'abord avec des chiffres. Avant de faire une offre, je regarde toujours ces éléments :
Les revenus réels : les loyers en place, et non les loyers espérés. À Villeray, plusieurs locataires sont en place depuis longtemps avec des loyers sous le marché.
Les dépenses : taxes municipales et scolaires, assurances, énergie, entretien et une réserve pour les gros travaux.
Les baux : dates de renouvellement, clauses particulières et logements qui pourraient se libérer. Les hausses de loyer sont encadrées par le Tribunal administratif du logement (TAL).
L'état de l'immeuble : toiture, fenêtres, plomberie, électricité, fondations et escaliers extérieurs.
Les ratios de rentabilité : le TGA et le MRB, comparés aux ventes récentes du secteur.
Le TGA (taux global d'actualisation) = revenu net d'exploitation ÷ prix. Le MRB (multiplicateur du revenu brut) = prix ÷ revenus bruts annuels.
Exemple illustratif : un triplex à 880 000 $ qui génère 48 000 $ de loyers par année a un MRB de 18,3. Si ses dépenses atteignent 14 400 $, son revenu net est de 33 600 $ et son TGA de 3,8 %. Ces chiffres servent d'exemple : chaque immeuble doit être analysé avec ses propres données.
Tu penses vendre ton plex à Villeray ?
Avec plus d'inscriptions sur le marché, un plex bien préparé et bien évalué se démarque. Voici ce qui fait la différence :
Un prix appuyé sur deux lectures : les ventes comparables du secteur, mais aussi les revenus, les baux et le potentiel de l'immeuble. C'est cette lecture d'investisseur qui convainc les acheteurs sérieux.
Un dossier complet dès le départ : baux, comptes de taxes, factures d'énergie, travaux réalisés. Un acheteur rassuré négocie moins.
Une visite bien planifiée avec les locataires : les préavis respectés et une bonne communication évitent bien des frictions.
Une mise en marché ciblée : rejoindre directement les investisseurs qui cherchent un plex à Villeray, plutôt que d'attendre qu'ils trouvent l'annonce.
Mon réseau de plus de 3 000 investisseurs me permet justement d'exposer chaque plex aux bons acheteurs, dès la mise en vente.
Questions fréquentes sur les plex à Villeray
Combien coûte un plex à Villeray en 2026 ? Au 3e trimestre 2026, le prix médian d'un plex de 2 à 5 logements dans Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension était de 880 000 $, en hausse de 7 % sur un an. Le prix varie beaucoup selon le nombre de logements, l'état et la proximité du métro.
Est-ce encore rentable d'acheter un plex à Villeray ? Oui, à condition d'acheter au bon prix et de bien analyser les revenus réels. La rentabilité se mesure avec le TGA, le MRB et les liquidités après hypothèque, en tenant compte du potentiel des loyers à long terme.
Quelle est la différence entre le TGA et le MRB ? Le TGA est le revenu net d'exploitation divisé par le prix. Le MRB est le prix divisé par les revenus bruts annuels. Le TGA tient compte des dépenses, le MRB non.
Peut-on acheter un premier plex à Villeray avec une petite mise de fonds ? C'est possible dans certains cas, surtout si tu habites un des logements. La mise de fonds requise dépend du nombre de logements et de ta situation : un courtier hypothécaire peut valider ta capacité d'achat avant les visites.
Combien de temps faut-il pour vendre un plex à Villeray ? Au 3e trimestre 2026, un plex se vendait en moyenne en 43 jours dans l'arrondissement. Un prix bien justifié et un dossier complet aident à vendre plus rapidement.
Parlons de ton projet
Que tu veuilles acheter ton premier plex à Villeray ou vendre au meilleur prix, je t'accompagne avec des chiffres clairs et une stratégie sur mesure.
Jean-Philippe D'Auteuil, courtier immobilier résidentiel, D'Auteuil Immobilier · Royal LePage Urbain 514-924-0060 · info@dauteuilimmobilier.ca
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