Déclarations du vendeur et vices cachés : ce qu'un acheteur de plex doit vérifier à Villeray

Pourquoi les déclarations du vendeur sont essentielles pour un immeuble à revenus

Acheter un plex ou un immeuble à revenus à Villeray, c'est bien plus qu'une transaction immobilière ordinaire. Vous achetez aussi l'historique du bâtiment, ses relations avec les locataires et ses éventuels problèmes cachés. C'est précisément pour cette raison que les formulaires de déclaration du vendeur, connus sous les acronymes DV (déclaration du vendeur) et DVD (déclaration du vendeur sur l'immeuble), occupent une place centrale dans le processus d'achat au Québec.

L'OACIQ demande au courtier immobilier de remplir le formulaire DV ou DVD avec le vendeur et de le lui faire signer au moment de la prise du contrat de courtage. Le formulaire est ensuite annexé à la fiche descriptive et à toute promesse d'achat reçue. Si le vendeur refuse de remplir et de signer le formulaire, le courtier ne peut pas conclure de contrat de courtage avec lui. Concrètement, ces déclarations vous donnent un portrait de l'état connu de l'immeuble avant même que vous ne fassiez une offre. Savoir les lire, c'est vous donner un avantage réel dans votre démarche d'achat à Villeray.

Vice caché ou vice apparent : une distinction qui change tout

En droit québécois, la garantie légale contre les vices cachés protège l'acheteur contre les défauts qui existaient au moment de la vente, qui n'étaient pas visibles lors d'un examen ordinaire et dont l'acheteur n'avait pas connaissance. Un vice apparent, lui, est un défaut qu'un acheteur raisonnablement prudent aurait pu constater lui-même lors d'une visite ou d'une inspection. Pour ce type de défaut, la garantie légale ne s'applique généralement pas.

Cette distinction a des conséquences directes sur vos recours après l'achat. Si vous découvrez une infiltration d'eau dans les fondations qui n'était pas visible et que le vendeur n'en avait pas déclaré l'existence, vous pourriez être en mesure d'invoquer la garantie légale. En revanche, si la fissure était visible à l'oeil nu lors de votre visite, votre recours sera beaucoup plus limité. Voilà pourquoi une lecture attentive des déclarations du vendeur, combinée à une inspection professionnelle, est indispensable avant de signer.

Ce que les déclarations doivent couvrir pour un immeuble locatif

Pour un immeuble à revenus comme un duplex, triplex ou quadruplex à Villeray, les déclarations du vendeur vont au-delà de l'état physique du bâtiment. Voici les éléments clés à examiner attentivement :

• État de la structure et des systèmes : toiture, fondations, plomberie, électricité, système de chauffage. Des réponses vagues ou des cases laissées vides méritent d'être questionnées.
• Travaux réalisés et permis obtenus : les rénovations effectuées sans permis peuvent entraîner des problèmes de conformité coûteux. Demandez les factures, permis et rapports d'inspection antérieurs pour valider les déclarations.
• Présence d'eau, de moisissures ou de pyrite : ces problèmes sont particulièrement fréquents dans les immeubles anciens du secteur Villeray. Leur présence ou leur historique doit être déclaré.
• Situation locative : les baux en cours, les litiges avec des locataires ou les avis de non-renouvellement en cours doivent être mentionnés. Un immeuble avec des conflits locatifs actifs représente un risque opérationnel direct pour un investisseur.
• Facteurs défavorables connus : nuisances, contamination du sol, voisinage problématique ou tout autre élément susceptible d'affecter la valeur ou la jouissance de l'immeuble.

Rappelons que le vendeur répond au meilleur de sa connaissance et que le formulaire n'exige pas qu'il déclare ce qu'il ne connaît pas. Cela dit, si les réponses vous semblent incomplètes ou contradictoires, votre courtier immobilier a l'obligation de questionner le vendeur et d'obtenir les documents qui appuient les déclarations.

Le formulaire DV/DVD : un outil de transparence, pas une garantie absolue

Il est important de comprendre que le formulaire DV ou DVD améliore la transparence, mais il ne constitue pas une garantie que l'immeuble est exempt de défaut. Autrement dit, même un formulaire bien rempli ne vous met pas à l'abri de toute mauvaise surprise. C'est pourquoi il doit être utilisé comme point de départ de votre vérification diligente, et non comme son aboutissement.

Par ailleurs, si un nouvel élément est découvert après la signature initiale du formulaire, celui-ci doit être mis à jour et les acheteurs concernés doivent en être informés avant de finaliser leur promesse d'achat. Assurez-vous que votre courtier immobilier surveille activement ces mises à jour tout au long du processus.

Vous pouvez consulter les ressources pour les acheteurs pour mieux comprendre les étapes du processus d'achat d'un immeuble à revenus à Montréal.

L'inspection préachat : un filet de sécurité indispensable

Même avec des déclarations du vendeur complètes et honnêtes, une inspection professionnelle du bâtiment reste fortement recommandée. Elle permet de détecter des défauts qui ne sont pas encore connus du vendeur, ou qui n'auraient pas été perçus comme significatifs par lui.

Depuis le 1er octobre 2024, la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) délivre des certificats aux inspecteurs en bâtiments d'habitation qui effectuent des inspections préachat. Selon la RBQ, ce certificat deviendra obligatoire à compter du 1er octobre 2027 pour tous les inspecteurs qui souhaitent exercer au Québec. Le registre de la RBQ vous permet de trouver un inspecteur certifié ou de vérifier la validité d'un certificat avant de retenir ses services.

Pour un immeuble à revenus, il peut également être judicieux de faire appel à des spécialistes complémentaires : ingénieur en structure, expert en environnement (pour les sols contaminés), ou électricien certifié selon l'état déclaré du bâtiment. Ces démarches peuvent sembler coûteuses, mais elles sont souvent bien moins onéreuses que les réparations imprévues après l'achat.

Utiliser les déclarations comme levier de négociation

Les déclarations du vendeur ne servent pas uniquement à vous protéger contre les mauvaises surprises. Elles peuvent aussi devenir un outil de négociation concret. Si l'inspection confirme un problème déclaré, vous êtes en position de demander un ajustement du prix, une réparation avant la conclusion de la vente, ou une clause de protection dans votre promesse d'achat.

À l'inverse, un immeuble dont les déclarations sont complètes, appuyées par des documents (factures, permis, rapports) et dont l'inspection ne révèle aucun problème majeur, justifie pleinement le prix demandé. Sur le terrain à Villeray, les immeubles bien documentés se vendent plus rapidement et avec moins de friction, ce qui profite autant à l'acheteur qu'au vendeur.

Si vous êtes à la recherche d'un immeuble à revenus dans le secteur, vous pouvez parcourir les propriétés disponibles à Montréal pour avoir une idée du marché actuel.

L'essentiel à retenir avant de signer

Les déclarations du vendeur sont votre première fenêtre sur l'état réel d'un immeuble à revenus à Villeray. Lisez-les attentivement, posez des questions sur tout ce qui vous semble flou, demandez les documents qui appuient les réponses et ne faites jamais l'économie d'une inspection professionnelle. En combinant ces étapes avec l'accompagnement d'un courtier immobilier qui connaît bien le marché locatif montréalais, vous vous donnez les meilleures conditions pour prendre une décision éclairée et protéger votre investissement à long terme.

Vous magasinez un plex à Villeray et vous voulez savoir exactement à quoi vous attendre avant de signer? Contactez Jean-Philippe D'Auteuil, courtier immobilier chez Royal LePage Urbain, au 514-924-0060 ou à info@dauteuilimmobilier.ca. Avec une lecture d'investisseur et une connaissance approfondie du marché locatif montréalais, il vous accompagne à chaque étape, des déclarations du vendeur jusqu'à la signature chez le notaire.